오늘 나온 기사인데 “15억 넘는 집은 주택담보대출 한도가 4억 원, 25억 넘으면 2억 원으로 줄어든다”는 소식 입니다.
이번에 발표된 10·15 부동산 대책은 단순한 규제 강화가 아니라,
앞으로 집을 사거나 전세를 구하는 모든 분들의 대출 전략을 바꿔야 하는 수준의 변화입니다.
오늘은 어떤 내용이 달라졌는지, 왜 이런 조치가 나왔는지,
그리고 실제로 우리가 어떻게 대응해야 하는지 정리해볼까 합니다.
1. 주담대 한도, 가격 구간별로 축소
10월 16일부터 수도권 및 규제지역에서 적용됩니다.
- 15억 원 이하 주택 → 기존처럼 최대 6억 원까지 가능
- 15억 초과 ~ 25억 이하 → 최대 4억 원으로 축소
- 25억 원 초과 → 최대 2억 원까지로 제한
단, 재건축·재개발 이주비 대출은 주택가격과 상관없이 기존 한도인 6억 원이 유지됩니다.
2. 1주택자 전세대출, 이제 DSR 포함
10월 29일부터는 수도권과 규제지역에서 1주택자가 전세자금대출을 받을 경우
그 대출 이자가 DSR(총부채원리금상환비율) 계산에 포함됩니다.
즉, 전세대출이 많을수록 추가로 받을 수 있는 주담대 한도가 줄어든다는 의미입니다.
예를 들어,
- 연소득 5,000만 원인 사람이 2억 원 전세대출을 받으면 DSR이 약 14%p 상승
- 연소득 1억 원일 경우, 같은 조건에서 약 7%p 상승 예상됩니다.
3. 스트레스 금리 상향 → 대출 한도 감소
이제 DSR 계산 시 적용되는 스트레스 금리 하한이 **+1.5% → +3%**로 올라갑니다.
예를 들어,
- 연봉 1억 원, 금리 4%의 30년 만기 대출을 받는 경우
→ 기존 한도 약 5억8,700만 원 → 5억 원으로 약 8,600만 원 감소 - 혼합형(5년 고정 후 변동형) 대출은 약 6,700만 원 한도 축소가 예상됩니다.
4. 위험가중치 하한 상향, 시행시점 앞당김
은행들이 대출을 해줄 때 적용하는 위험가중치 하한이
기존 15%에서 20%로 오르며, 시행 시점도 내년 4월에서 1월로 앞당겨집니다.
결과적으로 은행은 더 조심스러워지고, 주택담보대출 공급이 줄어들 가능성이 큽니다.
5. 무주택자 LTV(담보인정비율) 70% → 40%
무주택자분들도 영향이 큽니다.
기존에는 9억 원짜리 주택을 살 때 최대 6억3천만 원(70%)까지 가능했지만,
이제는 3억6천만 원(40%)까지만 가능합니다.
또한,
- 전세대출 보유자는 3억 원 초과 주택 매입 불가
- 3억 원 초과 주택 보유자는 전세대출 불가
- 신용대출 1억 원 초과자는 1년간 주택 매매 제한
상가나 오피스텔 등 비주택 담보대출도 동일하게 LTV 40%로 하향됩니다.
왜 이런 조치가 나왔을까?
정부는 이번 대책을 통해 “고가주택 수요 억제”와 “가계부채 안정”을 목표로 하고 있습니다.
최근 서울과 수도권을 중심으로 아파트값 상승세가 가파르게 이어지자,
대출을 통한 과열을 차단하기 위해 강도 높은 수요 억제책을 내놓은 것입니다.
즉,
- 고가 아파트 쏠림 완화
- ‘똘똘한 한 채’ 집중 현상 억제
- 과도한 레버리지(대출 의존) 방지 이 세 가지가 핵심입니다.
누가 영향을 받을까?
| 고가주택 매수 예정자 | 대출 한도가 줄어들어 자금 계획 재점검 필요 |
| 1주택자 | 전세대출이 DSR에 반영돼 추가 대출 어려움 |
| 무주택 실수요자 | LTV 축소로 자금 마련 부담 증가 |
| 은행권 | 위험가중치 상향으로 대출 여력 축소 가능 |
| 시장 전체 | 중저가 아파트로 수요 쏠림, 풍선효과 우려 |
대응 방법
- 대출 계획이 있다면 시행일 전 검토 및 실행 고려
- 금리 상승과 DSR 변화 반영해 자금 시뮬레이션 필수
- 현금 비중 확대, 무리한 레버리지 지양
- 중저가 아파트나 비규제지역 중심으로 대안 모색
- 정책 발표 흐름과 지역별 규제 변동 꾸준히 확인
결론
이번 10·15 부동산 대책은 그 어느 때보다 “대출”에 초점이 맞춰져 있습니다.
고가주택 대출 한도가 줄고, 전세대출마저 DSR에 포함되면서
앞으로는 “대출만 믿고 집을 사는 전략”이 점점 어려워질 전망입니다.
실수요자분들은 반드시 자금 계획을 다시 점검하시고,
금리·규제 변화에 맞춰 현금 유동성 중심의 보수적 전략으로 전환하시는 것이 좋습니다.
📌 핵심 요약
- 15억 초과 주택: 주담대 한도 4억, 25억 초과는 2억으로 축소
- 전세대출도 DSR 포함, 스트레스 금리 3% 상향
- 무주택자 LTV 40%로 하향 → 실수요자 부담 증가
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