1주택 비과세인 줄 알았는데 1.2억 세금 폭탄? 오피스텔 주택수 포함 주의사항
평소 부동산 세금에 관심이 많은 분들이라면 '1세대 1주택 비과세'라는 말이 얼마나 달콤한지 잘 아실 거예요.
"내 집 하나만 잘 팔면 세금 한 푼 안 내도 된다"는 믿음, 그런데 이 믿음이 한순간에 1억 원이 넘는 '세금 폭탄'으로 변한다면 얼마나 당황스러울까요?
최근 국세청에서 발표한 사례를 보면, 본인은 분명 1주택자인 줄 알았는데 나중에 알고 보니 다주택자로 분류되어 거액의 양도소득세를 물게 된 A씨의 이야기가 나옵니다. 대체 무엇이 문제였을까요?
1. "오피스텔은 상가 아닌가요?" A씨가 간과한 결정적 사실
A씨는 기존에 아파트 한 채를 가지고 있었습니다. 그러다 수익을 좀 내보려고 오피스텔을 하나 더 샀죠.
이때 A씨는 머리를 썼습니다. 오피스텔을 '비주거용 임대업'으로 등록하고, 임차인에게도 "절대 전입신고를 하지 말아달라"고 당부한 거예요. 서류상으로는 완벽하게 상가(업무용)로 보였던 거죠.
나중에 기존 아파트를 팔면서 A씨는 당당하게 '1세대 1주택 비과세'로 신고했습니다.
오피스텔은 당연히 주택이 아니라고 생각했으니까요. 하지만 국세청의 생각은 달랐습니다.
국세청은 서류보다 '실제로 어떻게 썼느냐'를 훨씬 중요하게 보거든요.
세법에는 '실질과세의 원칙'이라는 게 있어요. 공부상(서류상) 용도가 무엇이든 관계없이, 실제로 사람이 들어가서 먹고 자고 생활했다면 그걸 주택으로 본다는 뜻입니다.
결국 A씨는 1주택자가 아니라 2주택자가 되어버린 거고, 비과세는커녕 1억 2,100만 원이라는 엄청난 양도세를 납부하게 된 것이죠.
2. 국세청은 어떻게 '주거용'인 걸 알아냈을까?
"에이, 설마 그걸 일일이 다 조사하겠어?"라고 생각하셨나요? 국세청의 조사 능력은 생각보다 훨씬 치밀합니다.
단순히 전입신고 여부만 보는 게 아니더라고요.
이번 사례에서 국세청이 A씨의 오피스텔을 주택으로 판단한 근거는 이렇습니다.
특히 무서운 점은 임차인의 직장 위치까지 파악했다는 거예요.
임차인의 주민등록지 주소는 회사와 너무 멀어서 출퇴근이 불가능한데, 이 오피스텔은 회사 바로 옆이었거든요.
국세청은 이걸 보고 "아, 이 사람이 여기서 살고 있구나!"라고 확신한 거죠.
거기다 임차인으로부터 "여기서 주거 목적으로 살았다"는 진술까지 받아냈으니 빼도 박도 못하는 상황이 된 거예요.
3. 비과세를 지키는 방법
그렇다면 우리 같은 평범한 사람들이 이런 날벼락을 피하려면 어떻게 해야 할까요? 핵심은 '사실상 주거용'이라는 단어를 가슴에 새기는 겁니다.
오피스텔뿐만 아니라 레지던스, 근린생활시설(상가주택) 등도 마찬가지예요.
- 서류보다 실제 용도 확인: 사업자 등록을 냈다고 안심하지 마세요. 세입자가 그곳에서 잠을 자고 생활한다면 무조건 주택입니다.
- 전입신고 미발생이 만능은 아님: 전입신고를 안 해도 공과금 납부 내역이나 택배 수령지 등으로 실거주 사실이 다 드러납니다.
- 양도 전 전문가 상담 필수: 큰 금액이 걸린 아파트를 팔기 전에는 반드시 세무사에게 본인의 전체 자산 현황을 점검받으세요. 몇십만 원의 상담료 아끼려다 억 단위 세금을 낼 수 있으니까요.
마무리
결국 이번 사건의 교훈은 "세금에는 요행이 없다"는 것입니다. 법은 우리가 생각하는 것보다 훨씬 꼼꼼하고, '실제 생활'이라는 본질을 꿰뚫어 보고 있어요.
여러분도 혹시 "이건 괜찮겠지?"라고 생각하는 부동산이 있다면 오늘 바로 다시 한번 체크해 보세요!